IRS – Mais Valias Imobiliárias

Mais-valias imobiliárias

Ganho obtido com a venda de bens imóveis adquiridos após 1 de Janeiro de 1989, terrenos para construção, ou direitos sobre estes bens, e pela afectação de quaisquer bens do património particular a uma actividade empresarial e profissional exercida em nome individual pelo seu proprietário. O ganho sujeito a tributação é considerado em apenas 50% do seu valor (Relativamente às mais-valias que são tributadas em apenas 50% do seu valor, todos os valores devem ser indicados pela totalidade, pois o sistema informático que apura o IRS, considerará apenas 50% do valor da mais-valia obtido).

Cálculo da mais-valia:

A venda de um imóvel pode dar origem a rendimentos sujeitos a IRS, quando entre o valor da compra e o valor da venda se realiza um ganho, ou seja, uma mais-valia.

Para calcular o valor da mais-valia é necessário saber:

* o ano de aquisição;
* o valor de aquisição;
* encargos com a valorização (relativos a obras realizadas nos 5 anos anteriores à venda);
* despesas relativas à aquisição e à venda;
* o ano da venda;
* o valor da venda.

Comecemos pelo ano de aquisição:

* se adquiriu a sua casa até 31 de Dezembro de 1988, a mais valia realizada não está sujeita a imposto (embora tenha que ser declarada no Anexo G1 da Declaração Modelo 3);
* se a adquiriu em data posterior, é necessário apurar qual o coeficiente de actualização aplicável. Este coeficiente serve para corrigir o valor da aquisição, em função da desvalorização da moeda entretanto verificada;
* se entre a compra e a venda tiverem passado menos de dois anos, o valor de aquisição não é corrigido.

Para corrigir o valor de aquisição dos imóveis vendidos em 2007, aplica-se a seguinte tabela:

Ano de aquisição Coeficiente aplicável
1989 2,21
1990 1,97
1991 1,75
1992 1,61
1993 1,49
1994 1,42
1995 1,37
1996 1,33
1997 1,31
1998 1,27
1999 1,25
2000 1,22
2001 1,14
2002 1,10
2003 1,07
2004 1,05
2005 1,03
2006 1,00

Os valores de aquisição e de venda, são os que constam das respectivas escrituras e sobre os quais foi pago o IMT. Caso tenha sido celebrado um contrato-promessa de compra e venda, este documento deverá ser anexo à escritura, para confirmar os valores da operação.

Se o imóvel for construído pelo vendedor, o valor de aquisição corresponde ao maior dos seguintes valores:

* valor patrimonial tributário, constante da Caderneta Predial
ou
* soma do custo do terreno com o custo da construção, desde que estes custos estejam documentados.

O valor de aquisição é actualizado mediante aplicação do coeficiente correspondente ao ano de aquisição.

Para apurar o valor da mais-valia, devem ainda acrescentar-se ao valor de aquisição:

* as despesas suportadas para comprar o imóvel (como o IMT, o custo da escritura e do registo);
* os custos de obras realizadas nos últimos 5 anos, desde que este custo esteja documentado;
* as despesas suportadas para vender o imóvel.

Metade do ganho assim apurado é tributado em IRS, sendo adicionado aos restantes rendimentos declarados na sua declaração Modelo 3, e tributado à taxa aplicável à globalidade dos rendimentos.

Exemplo:
Se comprou uma casa em 1993, por 32.400,00 EUR, e:

* não pagou IMT (por estar isento);
* gastou 760,00 EUR com a escritura e o registo;
* substituiu a instalação eléctrica que lhe custou 1.980,00 EUR, em 2005;
* vendeu-a por 94.700,00 EUR, em 2007;

A mais-valia realizada é 45.536,00 EUR. Como só metade é que está sujeita a imposto, pagaria IRS sobre 22.768,00 EUR. No entanto, na sua declaração de IRS, apenas tem de mencionar as datas e valores da compra e da venda do imóvel, bem como o valor dos respectivos encargos, e indicar os valores de compra, e a Administração tributária faz as contas.

O valor da mais-valia tributável obtém-se da seguinte forma:

94.700,00 – (32.400,00 x 1,49 (coeficiente de actualização) + 760,00 + 1.980,00) =
94.700,00 – 49.720,00 = 45.536,00 x 50% = 22.768,00

Este valor acresce aos restantes rendimentos sujeitos a IRS, para apuramento da taxa aplicável.

Info retirada do site do Millennium BCP

Como são tributadas as Mais-Valias em sede do Imposto Sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS)?

Estarão sujeitas a imposto, a ser pago pelo vendedor após a celebração da respectiva escritura de compra e venda, na parte que diz respeito ao lucro obtido com a venda do imóvel.

Conforme estabelecido pelo artº 10 do Código do IRS, as Mais-Valias ou Menos-Valias deverão ser englobadas no âmbito do rendimento líquido apurado em termos de Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares (IRS) na Categotia G do IRS em “Incrementos Patrimoniais” (redacção da Lei de Orçamento para 2001). Para efeitos de englobamento do rendimento, as Mais-Valias/Menos-Valias são apenas consideradas em 50%, afectadas ainda por um coeficiente de correcção monetária, estabelecido por Portaria pela tutela.

A lei prevê que as Mais-Valias estejam isentas de tributação no caso do produto da venda ser aplicado novamente para compra de habitação própria permanente se:

* o produto da venda da habitação, no período máximo de 2 anos, for reinvestido na compra da nova habitação;
* tiver adquirido nova habitação no período antecedente a 12 meses a contar da data da venda da habitação actual;

A lei também prevê que as Mais-Valias estejam isentas de tributação caso o imóvel seja um prédio rústico, afecto a uma actividade comercial/agrícola/industrial, ou tenha sido adquirido antes de 1/1/89.

Vendi a minha casa, que adquiri antes de 1 de Janeiro de 1989. Estou sujeito a tributação em IRS?

Não. Os imóveis adquiridos antes de 1 de Janeiro de 1989, independentemente da data em que sejam alienados, não estão sujeitos a imposto de mais-valias.

Vendi a minha casa. Tenho obrigatoriamente que aplicar o produto da venda na compra da nova habitação?
Considerando que se trata de habitação própria permanente : terá que aplicar o produto da venda, no período máximo de 2 anos, na compra da nova habitação, para estar isento do pagamento de mais valias.

***Caso Prático***

O meu pai faleceu em 1983 a escritura de partilhas por sua morte só foi efectuadas em 2007.

No ano de 2008 foi vendido um prédio rústico da qual eu era proprietária de ½.

No anexo G terei de inserir no item realização a data da escritura e a parte do valor que me coube certo? As minhas maiores dúvidas prendem-se com o item aquisição pois não sei se a data é a do óbito ou a da escritura de partilha e também não faço ideia de qual o valor de aquisição a colocar?

Ou será que como o óbito foi anterior a 89 tenho de entregar o modelo G1?

Já agora só posso entregar a declaração  de irs no prazo dos trabalhadores independentes certo?

Em resposta à sua 1ª questão, está correcta em relação à data e valor de realização a considerar no cálculo da sua mais-valia.

A data de aquisição deverá ser a data do óbito. O valor de aquisição a considerar será a sua quota-parte do valor que serviu de base à liquidação do Imposto sobre sucessões e doações/imposto do selo. Deverá consultar os seus documentos visto que quando comunicou às finanças a transferência da parte do imóvel que lhe coube para seu nome, foi atribuído um valor a esse imóvel e sobre esse valor deverá ter pago imposto sobre sucessões e doações ou imposto do selo. É esse o valor que deve considerar como valor de aquisição.

Apesar do óbito ter sido anterior a 1989 deverá entregar o anexo G, no entanto as mais-valias não vão estar sujeitas a IRS visto que o imóvel foi “adquirido” antes de 1989.

Pelo facto de ter que entregar o anexo G só deverá entregar o IRS na 2ª fase, exactamente como no caso dos trabalhadores independentes (os prazos estão publicados neste site em http://www.maisvalias.com/prazos-de-entrega-irs-2009).

Lembramos que deverá consultar a sua repartição de finanças com todos os dados em falta para obter uma resposta 100% correcta.

Fontes: site  Mais Valias , site OH! Imobiliário , Site BPI

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